Струва ли ви се, че с всяко лято срещате все повече българи по време на почивката си в Гърция? Дори има цели села и градчета, където навсякъде се чува българска реч? Е, това не е субективно усещане. Българите вече заемат трето място по брой туристически посещения на чужденци в Гърция – 2,911 млн. през 2023 г. Логично се увеличават с хиляди и нашите сънародници, които вече притежават имоти там.

Новите вили на българите

Интересът към имоти в Гърция от страна на българи става с всяка година все по-голям, обяснява Константина Димитрова, вицепрезидент на строителната компания Kourtidis Group и собственик на верига офиси за продажба на недвижими имоти в шест града в Северна Гърция. Тя се занимава с търговия с недвижимости в района от 12 години. Офисът ѝ в Орфинио пък е сред извършващите най-много продажби на ваканционни имоти в съседната на нас страна.

Около 80% от клиентите на групата са чуждестранни граждани, от които около половината са от България. „Особено след ковид интересът се засили, защото хората започнаха да мислят по друг начин. Започнаха да инвестират първо в качеството на живот – своето, на семейството, на децата – и след това във всичко останало“, посочва Димитрова. Според социологическо проучване, което от компанията са поръчали за собствени цели, този регион се предпочита най-вече заради качествената храна, последвана от чистото море и чистата плажна ивица. Разбира се, най-търсени са имотите, които са на най-близкото до страната ни крайбрежие. Повечето от този тип клиенти се ориентират около апартаменти с една или две спални, които в момента са в ценовия диапазон между 80 и 150 хил. евро. Смятат да ползват често тези жилища, например за кратки уикенд бягства. На практика това са новите вили на българите, достъпни заради ЕС и развитието на транспортните връзки.

Докато едни правят инвестиция в здравето и уюта си обаче, налице е и друг тип интерес от чужбина – на заинтересовани да вложат парите си като инвестиция за пасивен доход в интересен имотен пазар. Цените на недвижимостите в Гърция всъщност растат стремглаво. Според данни от Bank of Greece и местни анализатори покачването на стойността на апартаментите в страната през 2023 г. е с 13,4% на годишна база. През 2022 г. ръстът е бил 11,9%, а дори през силно повлияната от пандемията 2021 г. цените са се увеличавали със 7,6%. Най-висок е ръстът за миналата година в Северна Гърция, в района на Солун – 16,2%. В същото време пазарът – дори при такъв възход – може би все още е подценен – цените на жилищата като средна стойност се очаква чак през тази година да се изравнят с пика си от 2008 г. преди голямата криза.

Друга причина за повишения интерес към гръцки имоти в общ план е програмата за „Златна виза“, която дава право на граждани от страни извън ЕС да получат право на пребиваване за себе си и семейството си срещу инвестиция, най-често покупка на имот. Смята се, че тя е причина за около 7% от продажбите на къщи и апартаменти на чужденци в страната в последните години. Съвсем наскоро обаче държавата повиши драстично долната граница на нужното вложение, особено за определени като Tier 1 имоти – тези в регионите Атика, Солун, Миконос и Санторини.

Местният бизнес се адаптира към това търсене. Kourtidis има дъщерна фирма за малки частни инвеститори, които инвестират в имоти. Те могат да си купят апартамент от компанията, след което да сключат договор за ползването му от строителя за минимум 3 години през летния сезон (15 април – 15 октомври) срещу гарантирана възвръщаемост под формата на процент от стойността на имота. Към този инвестиционен продукт имат интерес хора от различни държави, включително българи, които живеят в трети страни, например в Западна Европа или САЩ, казва Димитрова.

Строителството кипи

Kourtidis твърдят, че са построили над 3000 обекта в над 20-годишната си история. В момента в процес на строителство само от тях са около 1300 нови апартамента по цялото крайбрежие на Северна Гърция. Български инвеститори в имоти обаче действат и директно. Александър Василиев , главен мениджър продажби в „Атиканте Риъл Естейтс“, ни разказва, че компанията му, макар да не е ориентирана основно към гръцкия пазар, познава и работи с доста, които продават или строят имоти в Гърция. Те са в по-високия клас.

„Винаги говорим за редови къщи между 200–500 м2 в комплекс с морска гледка. Обичайно цените са между 400 хил. и 1,2 млн. евро. Най-често са разположени на Халкидики, Ханиоти, Калитея, Пефкохори, Офринио и Аспровалта (където е една идея по-евтино, но не толкова съществено). И, разбира се, Кавала – там е най-изгодно“, посочва експертът. Апартаменти се купуват и в Солун. Средната цена е около 2200 евро/м2 за обзаведен апартамент в приличен квартал, добавя той. Дори в най-големия сайт за продажба на имоти в България вече има и раздел за такива в Гърция, като активните предложения за продажба към момента на писане на статията са над 1100.

В същото време терените и селищата, които са в регулация, са ограничен брой и възможността за застрояване „поприключва“, смята Константина Димитрова. Тя ни обяснява за сложната процедура нови терени да влязат в регулация – минимумът е 50 декара и става въпрос за зони, за които се изисква подробен план за градоустройство. Безмилостните наказания при незаконно строителство също са фактор – 1000 евро на м2 и събаряне на сградата. Има и сериозни регулации за плътност, както и отстояние от брега. Вицепрезидентът на Kourtidis Group държи да подчертае това, за да ни увери в убеждението си, че Северна Гърция няма да повтори съдбата на части от Българското черноморско крайбрежие, каквито страхове очевидно започват да се появяват у нас.

Предимството да си европеец

Гърция е най-логичният и най-популярният пазар за инвестиция за имот в чужбина заради близостта, достъпността и предпочитаните от българите природа и нрави, категорични са експертите от бранша. Наши сънародници обаче влагат парите си не само там.

Георги и Надежда* са двойка на средна възраст от София с добри професии, стабилни доходи и две прораснали деца. Преди две години те си купуват апартамент във Валенсия. Подбудите им за това са разнообразни – от една страна, харесват Испания и особено избрания от тях регион. Той е подходящ за почивка, културен и кулинарен туризъм. Пряката самолетна връзка със София също привлича все повече българи натам. Страната събира култури, цивилизации и епохи, разпалено ми разказва за любимите си места Георги. Семейството не цели да отдава имота под наем и не търси непременно защита на спестяванията си срещу инфлацията. Събеседникът ми даже се шегува, че в Испания лихвите по депозитите могат да носят и по-голяма доходност за разлика от имотите, които, както знаем, поевтиняха много след злощастно завършилия имотен бум в страната преди петнадесетина години. В Испания поскъпването на имотите е 5,32% за 2023 г. по данни на Bank of Spain с очаквания за забавяне.

От друга страна обаче, изборът да потърсят имот извън Балканите е и цивилизационен, и въпрос на сигурност за семейството. „Испания е буквално максимално далеч от руската война. Обективно е и далеч от нашия Ориент“, обясняват те, че това за тях е нещо като оазис, в който да избягат от балканските нрави и корупция: „Затова предпочетохме да скочим малко по-далеч“.

Този скок е улеснен не само от цените на имотите, които в третия по големина испански град са сравними с тези в най-големите градове на България, но и от членството на България в ЕС. Всичко, което е нужно, е българският гражданин да направи регистрация (дори в посолството в София), за да получи т.нар. NIE (испански данъчен регистрационен номер за чужденци). С тази регистрация и с открита банкова сметка в испанска банка може да се купи жилище и дори може да се кандидатства и за финансиране на място. В Гърция процедурата е подобна, макар с кредитите да е малко по-сложно. Но далеч не и невъзможно и консултантът може да ви помогне за това, добавя Константина Димитрова.

„Българинът е добре подготвен, с добра финансова дисциплина и добра база от познания какво му трябва за даден имот. Той пренася опита си от България и често прави проучвания от няколко източника, което не е типично за клиент от Западна Европа например“, посочва Александър. Въпреки това да потърсите експерт с познания за местния пазар и законодателство всъщност е много важно, съгласни са всички, с които говорихме. Всяка държава и дори район си има индивидуални изисквания и клопки. За Испания ни посочват спецификите с откриването на сметка и подаването на данъчни декларации. За Гърция – опасността да попаднете на имот с тежести, обект на съдебен спор или построен при по-разхлабени правила в миналото. Георги и Надежда търсят имот лично на място, но се доверяват на местен адвокат за сделката. Константина също посочва, че осигурява на клиентите си юридическа подкрепа, а също и че в Северна Гърция има редица юристи, които говорят български език, които можем да потърсим. Консултантът осигурява не само спокойствие, но и преодоляване на езиковата бариера.

За какво да внимаваме при покупка на имот в чужбина (съвети на експертите):

 Направете добро проучване на търсенето и предлагането – от местни сайтове и агенции, от няколко източника, за да се ориентирате за реалните цени на имотите в определени райони.

 Проучете ситуацията в избрания район/държава – климатична, политическа, транспортната свързаност и инфраструктура и др.

 Потърсете консултант на място, който да ви води през процеса. Познаването на местните специфики и изисквания е ключово, защото те винаги могат да ви изненадат. Проучете добре, преди да изберете – какви са препоръките и опитът им.

 Задължително ползвайте местна юридическа помощ.

 Проверете допълнителните разходи за покупка на имот на пазара – данъци, нотариални такси, регистрации.  Пресметнете дългосрочните си разходи за поддръжка и данъци. Проверете допълнителните данъци и ограничения, ако купувате само с инвестиционна цел и смятате скоро да препродавате – има такива.

 Проучете икономическата перспектива, промените и прогнозите за цените на имотите в района, в който купувате. Преценете каква възвращаемост на инвестицията бихте имали, ако няма да го ползвате за лични цели, и има ли компании, които биха управлявали имота на място.

Граждани на света

Езиковата бариера може и да е още по-сериозна извън ЕС, където българските интереси също започват да покълват. Турция е една от логичните дестинации, където се отбелязват сделки на български граждани. Освен сходното средиземноморско преживяване според Александър Василев това се дължи отчасти на поевтиняването на имотите по местни икономически причини, но и на историческите и етнически връзки между двете държави, включително на сделки на хора с двойно гражданство.

Желанията на нашите сънародници обаче се разпростират по-широко, успоредно с повишаването на доходите в страната. „В момента има страшно много българи, които се насочиха към Дубай. Даже има цели сегменти, които се предлагат от български фирми на този пазар“, посочва Василиев. Бали е друга такава екзотична дестинация според него, попаднала в полезрението на купувачи от България. Той споделя, че познава български инвеститор, който в момента строи между 50 и 150 къщи там с идеята да ги предлага на нашия пазар. Друг български предприемач построи 20 вили и започна продажби на зелено на други над 150 имота в друга екзотична дестинация, която попадна в полезрението на сънародниците ни в последните години – Занзибар.

Придобиването на земя от чужденци в далечни държави и световни туристически дестинации може да е сложен процес. „В Индонезия можеш да я вземеш под нещо като концесия в следващите 25 години с евентуално опция да го купиш след това“, обяснява Василев. В Танзания пък става въпрос за 99-годишен лизинг. Интерес в такива дестинации обаче има не само от малки частни инвеститори. Български предприемачи придобиват или строят хотели, за да отговорят на туристическия потенциал от страната ни.

Комбинацията от повишаването на доходите, revenge spending ефекта и преосмислянето на приоритетите след ковид, ръста на инфлацията (стимулираща търсенето на инвестиционни убежища) и традиционното доверие към недвижимостите като стабилно вложение сред сънародниците ни способства за интереса към имоти в чужбина. Потенциалното влизане на България в Шенген и еврозоната може да се окаже допълнителен катализатор на тези процеси. Александър Василев говори и за забелязваната от него позитивната промяна на отношението към българите от страна на местните в другите държави, особено към тези, които инвестират по-сериозни средства.

Какво пък? Може би е време да се почувстваме наистина като европейци – такива, които се разпростират надалеч с резултатите от трудолюбието и предприемчивостта си?

 *Имената на двамата са променени по изричното им желание.