Хитът на пазара на имоти през 2013 г. - земеделските земи

Сделките със земеделски земи са били големия хит на пазара на имоти през 2013 г. Това показват данни от анкета на „Сдружение брокери на имоти” за състоянието на бранша през отиващата си година.

Сделките със земеделски земи отбелязват най-голям ръст в периода на кризата. Причините са няколко:

• ниската им цена (300 – 800 лева за декар или 30 стотинки до 80 стотинки за квадратен метър)
• интересът на Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), чийто основен предмет на дейност е изкупуване на земеделски земи и комасацията им (обединяване в големи масиви), обработка или отдаване под аренда
• предоставяните държавни субсидии от Държавен фонд „Земеделие” на земеделските производители в общ размер на 536, 6 млн. лева, съгласно Закона за държавния бюджет за 2013 г.

През последните два месеца няма сериозно движение на пазара. Оптимизмът в първото тримесечие на годината се смени с песимизъм, породен от политическата ситуация в страната. Традиционно през декември сделките стихват, предвид предстоящите празници.

В края на лятото цените стигнаха равновесие и се забелязваше повишена активност при купувачите, което бе продиктувано от активността на банките относно кредитирането. Друг фактор, който увеличи активността на имотния пазар през лятото, бяха инвестициите в жилищни имоти от страна на български емигранти, работещи в чужбина.

За жилищни имоти сделки се сключват основно с ипотечни кредити. Т.нар. „кешови клиенти-купувачи” са много малко и парите, с които купуват, обикновено са придобити от друга продажба, на друг техен имот. Други купувачи, разполагащи с налични пари в брой, са българи, работещи в чужбина, които се завръщаха в България през летния сезон с цел инвестиция в имот. Предпочитани са малки монолитни жилища (старо или ново строителство с Акт 16) от 50-60 кв.м. с добра локация.

Пазарът по морето е свит в сравнение с предходни години. Гъвкавостта на някои от банките в посока на по-прозрачни условия възвръща доверието на потребителите, които финансират покупката с ипотечен кредит, но много бавно. Такива потребители са предимно млади семейства с добри трудови доходи и държавни служители с доход над средния за страната, служители и собственици на частни фирми със стабилна и дългогодишна дейност.

Като сериозен проблем анкетираните членове на „Сдружение брокери на имоти” определят панелните жилища и допълват, че докато до преди 1-2 години те бяха избягвани предимно от млади хора и чуждестранни купувачи, сега са пренебрегвани от почти всички. Много слабо е и търсенето на парцели за жилищно строителство срещу обезщетение от страна на строителните фирми. В момента на пазара се предлагат множество такива с много добри показатели, изискваният процент на обезщетение от страна на собствениците е спаднал до и под нива от преди 2005 г., но кандидатите само разглеждат документите и се отказват, притеснени от понижените цени, на които трябва да реализират готовите жилища.

Притесненията на инвеститорите в строителството се свързват и с липсата на свободен финансов ресурс, както и отказа на банките да финансират подобни проекти, определяни като рискови предвид инфлацията, постоянното оскъпяване на строителните материали, намаляването на пазарните цени. От своя страна купувачите пък предпочитат да закупят жилища с Акт 16, което означава, че инвестиционният процес следва да бъде доведен до край, жилищата – въведени в експлоатация и то с пари на строителя, едва след което може да се очаква възвръщаемост на направената инвестиция. Практиката да се купува „на зелено” остана в миналото (с малки изключение по Черноморието), което от своя страна означава, че инвеститорите не могат да разчитат на приходи в процеса на строителство от самите клиенти, а трябва сами да финансират построяването на цялата сграда, като инвестират около 200-300 евро/мв.к., каквато е себестойността на строителството. Да построят сградата за период от 1, 5 – 2 години, след което и евентуално да очакват купувачи. На практика строителството на една нова сграда с разгъната застроена площ от 1000 кв.м. би струвало около 200 000 – 300 000 евро, без цената на земята. Друг проблем при новото строителство е този с размерът на общите части към жилищата, които възлизат на около 20 и повече % от застроената площ на апартамента и водят до оскъпяване за крайния потребител.

В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Общото мнение е, че тенденцията ще продължи, предвид несигурната политическа и икономическа конюнктура.

В България масовата практика е клиентът да поема всички рискове, когато вземе кредит, така че банката винаги да бъде на печалба. Клиентът се предполага да е предвидил, че може да остане без доходи, че цената на ипотекираният имот ще спадне и може да му бъде поискано допълнително обезпечение под страх от предварителна изискуемост на кредита, да прогнозира как банката ще пожелае да му промени лихвата и евентуално как ще се движат валутните курсове в следващите 20-30 години. На практика банките калкулират разходите си, свързани с необслужвани кредити, и с тях „облагат” изрядните си клиенти. Това, макар и разрешено в България, е в противоречие с Европейското законодателство. Прилагането на неравноправни клаузи и най-вече възможността лихвите да се променят произволно и напълно субективно в договорите, ще мотивира все повече клиенти да търсят правата си в съда и дори да спрат да обслужват кредитите си не защото не могат, а защото не желаят. От друга страна хората, които имат нужда от кредит, ще се въздържат от услугите на банките, и ако нямат достатъчно средства – ще се откажат от покупка.

Това ще задълбочи стагнацията в пазара на недвижими имоти, а в по-късен момент стагнацията ще се пренесе на кредитния пазар и ще принуждава все повече банки да се превръщат в агенции за недвижими имоти.

Обратно - евентуална промяна в банковите регулации, свързана със забрана на неравноправните клаузи, би довела до пазарни, предсказуеми и следователно ниски лихви, каквито са в повечето нормални държави.

Това ще намали и лихвите по депозитите и като цяло ще промени и тренда в цените на имотите. На пазара ще излязат от една страна лица, които желаят да купуват, но доходът им не е достатъчен при настоящите високи лихви и банкови такси. От друга страна и лицата, които разполагат с пари, но при сегашните лихви и низходящ тренд на цените им е по-изгодно да ги държат на депозит, ще бъдат мотивирани да инвестират в имоти.

Големият психологически шок от това беше в началото на 2009 г. С времето хората (изтеглили кредити, които се затрудняват да обслужват) приеха този факт, мнозинството – физически лица и фирми, успяха да се „прегрупират“ и да се справят със ситуацията, включително и като изгубиха активи, но продължавайки напред. Като изключим някои трагични в личен план случаи, смятаме че това имаше положителен и оздравяващ ефект за икономическата култура на българина.