Настроенията сред инвеститорите на тазгодишното издание на изложението за недвижими имоти MIPIM бяха смесени. От една страна, всички данни показват спад на инвестиционните придобивания в Централна и Източна Европа през първите месеци на годината, от друга, отделни пазари в региона като Полша запазват относително висок инвеститорски интерес.

MIPIM e най-голямото изложение за имоти в Европа и традиционно се провежда в Кан в началото на пролетта. Представени са инвеститори и консултанти от цял свят, което превръща събитието в своеобразен барометър за нагласите на пазара. Войната в Украйна, високата инфлация и растящите лихви са основните фактори за сложната и несигурна среда, в която правим бизнес през последните месеци. Пазарите в ЦИЕ вече усещат негативния ефект както при жилищните имоти, така и в сегмента на бизнес имотите – търговски, офисни, индустриални площи и хотели. Обемът на инвестиционните придобивания през първото тримесечие на 2023 г. е в пъти под този от началото на предходната година. Данните показват, че дори пазарът звезда на региона – Полша, усеща последиците от инвеститорската несигурност.

Другият поглед към региона е повлиян от прогнозите за т.нар. мека рецесия или дори „забавяне, без спад“ на икономиките в региона. През есента на 2022 г. нашият глобален партньор Cushman&Wakefield представи анализ, в който очерта споменатата „мека рецесия“ като най-вероятен сценарий за Европа. Все още няма яснота докъде ще растат лихвените нива, но заявките от последните дни са, че EЦБ и Фед са по-внимателни с покачванията след сътресенията в банковия сектор. Фактор обаче остава и инфлацията, която все още е тема в глобален план, а ръстът на лихвите е инструмент за охлаждане на пазарите.

Като цяло може да се каже, че лихвените нива са близо до пика си както в Централна, така и в Западна Европа. За момента България поддържа може би най-ниските лихви в европейски мащаб. Следва да се има предвид, че покачването у нас изостава и ще има наваксване. Не очаквам обаче да се стигне до нивата, които се прогнозираха през 2022 г. Въпреки това инвеститорите на имотните пазари остават предпазливи. Това беше и преобладаващото настроение на MIPIM. Осезаемото покачване на цената на финансирането доведе до намален интерес във всички сегменти на пазара на имоти в ЦИЕ. В последващ план това ще доведе и до ценови корекции там, където нивата са били около върховите стойности. Повишените изисквания към банковото финансиране ще поставят под натиск инвеститорите, на които се налага предоговаряне на кредити или имат съществени падежи.

Фокусът остава върху първокласните имоти, като при тях очакваме най-слаба корекция на ценовите нива и доходността. Визирам проекти с отлична локация и характеристики, устойчив микс от наематели, висока заетост и стабилни парични потоци. За Централна и Източна Европа най-силен като потенциал за транзакции остава сегментът на офис площите, където с малки изключения през годините се реализират най-големи по обеми сделки. В годините на COVID пандемията и след това индустриалните имоти също се очертаха като обещаващ сегмент, като по инвестиционен интерес се изравняват и на места дори изпреварват търговските площи. Водещо при вземането на решение за покупка остава съотношението качество – доходност и контрол на риска.

Най-активни в ЦИЕ са капиталите, които вече са се установили на местните пазари. Това отново е свързано с по-слабия апетит за риск в несигурна среда, който подтиква инвеститорите да търсят и по-висока доходност. Обичайно за региона разликата между лихвените нива и доходността варира в рамките на 2,5–3%. За България тази дистанция е по-висока, тъй като нашият пазар е смятан за по-рисков. Именно тази разлика е причината у нас ръстът на доходността да се усеща по-слабо и с известно закъснение. Ако вземем за пример сделките с първокласни офис проекти в региона към края на 2022 г., доходността при тях се движеше средно около 5,45%, отбелязвайки ръст от 45 процентни пункта спрямо края на предходната година (по данни на Cushman&Wakefield – бел. авт.). За същия период аналогичните стойности за нашия пазар се запазиха без промяна – около 7,5%.

Макар и пазарът на бизнес имоти в София да преживя сериозно развитие, нашата страна остава в периферията на инвеститорския интерес. Пазарът е извън полезрението на институционалните инвеститори заради слабата ликвидност – термин, който отразява колко бързо даден актив може да бъде да купен или продаден. Колкото по-конкурентен и интересен за потенциални купувачи е даден пазар, толкова по-висока е ликвидността на активите.

България е в полезрението на местните инвеститори, както и на спекулативните капитали в региона, търсещи по-висока доходност при по-висок риск. Те следят пазара и биха проявили активност както за сделки с първокласни имоти, така и с подценени активи и такива с потенциал за развитие. Слабата активност, която все още се наблюдава в ЦИЕ, също остава проблем. За да усетим раздвижване и да се реализират сделки, първо трябва да се възстанови инвеститорската активност в региона.