Още в първите дни на 2023 г. жилищният пазар показа голяма активност и това даде ранни индикации, че ни очаква позитивно начало на новата година.

Вече имаме и първи данни от BULGARIAN PROPERTIES, които потвърждават тези наблюдения. Те сочат, че има лек ръст – с около 5% – на сключените сделки спрямо същия период на 2022 г.

Цените на имотите също продължават да нарастват, но заедно с тях расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара. Данните на агенцията сочат още, че новите обяви за имоти са нараснали с около 10% спрямо същия период на 2022 г. Това е първо нарастване от 2019 г. насам, тъй като първото тримесечие на 2020 г. премина под знака на пандемията и ограничената бизнес активност, а след това наличното предлагане започна бързо да се изчерпва. Имотите, които излизаха на пазара, не можеха да задоволят нарасналото търсене и да догонят темпа на реализираните продажби.

Нарастват и обемите новоотпуснати жилищни кредити. По данни на БНБ след забавянето в края на 2022 г. през първите месеци на 2023 г. обемите кредити нарастват с около 20% спрямо година по-рано и се връщат към нивата на растеж, характерни за изминалите 2 години на голямо търсене и силен жилищен пазар. Това е един от най-важните фактори, които влияят на пазара.

Очакванията за нарастване на лихвените проценти по кредитите засега не се оправдават за България. Ръстовете останаха минимални – в рамките на 0,05-процентни пункта за кредитите в лева – и това даде увереност на купувачите да продължат със своите планове за закупуване на жилища.

Новото строителство продължава да се развива – както по отношение на обем новоиздадени разрешителни за строеж на жилищни сгради, така и тяхната реализация. То остава предпочитано от купувачите и продължава да привлича техния интерес дори в ранен етап на изграждане.

Другите макроикономически фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да имат положителен ефект – безработицата е под 4%, а доходите продължават да нарастват – средно с около 17% за 2022 г. по данни на НСИ. Така доходите, макар и нарастващи с малко по-бавен темп от цените, поддържат стабилно съотношението на цена към доход, което ни дава достъпността на жилищата.

Инфлацията продължава да бъде съществен фактор за увеличение на инвестициите в недвижими имоти, особено на фона на продължаващи нулеви лихви по депозитите и ограничени алтернативи за сигурно вложение.

Всичко това до момента води до една много сходна картина с тази от миналата година, но при подобрено предлагане, а прогнозите за спад в търсенето и цените, за рецесия и криза засега не се оправдават. Дори напротив, налице са условия да очакваме една силна и динамична година както при имотите, така и в общ икономически план.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че цените на имотите продължават да нарастват с около 20% в началото на 2023 г., но вече имаме индикации за забавяне на растежа. Очакванията ни са то да бъде по-отчетливо през втората половина на годината, тъй като тогава беше регистрирано и по-рязкото нарастване през миналата година.

Жилищният пазар в София

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. жилища в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1545 евро/кв.м при 1345 евро/кв.м през първото тримесечие на 2022 г. и 1550 евро/кв.м в края на 2022 г. Това представлява ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна база.

Ръстовете на годишна база в предходните тримесечия бяха 22–23%. Вижда се, че настоящият темп на растеж се забавя, но остава значителен. След приспадане на инфлацията реалният растеж остава само 1,3% на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам.

На база на тези данни бихме могли да заключим, че цените в София са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията. Нейното забавяне постепенно допринася за очакваното охлаждане и на растежа на цените на жилищата.

За последните 3 години квадратният метър в столицата е поскъпнал с близо 40%.

Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускоряваше и достигна 23% в края на годината.

Средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие нараства до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 г. Това от своя страна показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година.

В момента на пазара са активни както купувачи с инвестиционна цел, така и за собствено ползване, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени от слабото нарастване на лихвите по кредитите и добрата заетост, ръста на доходите и т.н.

Делът на закупените тристайни апартаменти нарасна до 42% и почти се изравни с този на двустайните. Това са нива, които бяха характерни за 2020–2021 г. Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигнаха 70% от общия жилищен пазар и бяха движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба. В този смисъл 2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите за собствено ползване.

Престоят на имотите на пазара продължава да бъде кратък, като често сделки се сключват за броени дни, което показва, че пазарът все още е на продавача. Все пак, забелязва се по-голяма склонност към договаряне и отстъпки от офертните цени.

От изложените данни можем да заключим, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане, продавачите са по-гъвкави при преговорите, тъй като разбират, че цените са достигнали своя връх и има редица фактори, които застрашават положителното развитие на пазара, т.е. моментът е добър за сключване на сделка. Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище. Те са подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи. Това прави жилищният пазар доста по-устойчив и връща оптимизма за неговото положително развитие.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES в края на 2022 г. спадна от 1,2 до 1,12. Това означава подобрена достъпност на жилищата в столицата. Доходите като че ли успяха да наваксат в края на годината и да подобрят съотношението на цена към доход. Около 1,12 средни месечни софийски заплати са нужни за закупуване на 1 кв.м жилищна площ в София. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3,4 заплати за същата площ.

Жилищата в Пловдив, Варна и Бургас

Жилищните пазари в големите градове следват с известно забавяне тенденциите в София. При тях темповете на растеж все още са големи и няма данни за забавяне. Вероятно е въпрос на време да отчетем такова през второто и третото тримесечие.

През първото тримесечие на 2023 г. данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че и в трите града цените растат с над 20% на годишна база, а средната им стойност е почти изравнена на нива малко над 1100 евро/кв.м.

Най-голям растеж продължава да бележи Пловдив – 24% на годишна база. Именно бързият темп на нарастване помогна на града да навакса изоставането в цените, което имаше спрямо Варна и Бургас. Те, от своя страна, бележат ръстове от по 22%.

Средната цена на жилищата в Пловдив в началото на годината е 1120 евро/кв.м, във Варна – 1133 евро/кв.м, а в Бургас – 1126 евро/кв.м.

Ваканционните жилища в морските и планинските курорти

Жилищата във ваканционния сегмент последваха бурното развитие на пазарите в големите градове през 2022 г. В някои от курортите нарастването на цените беше дори по-осезаемо от това в големите градове – с над 25% на годишна база.
По-бърз темп на растеж беше регистриран през второто полугодие и в края на 2022 г. цените в курортите достигнаха нива, каквито не сме виждали от 10–15 години.

Освен основния фактор за нарастването на цените – високата инфлация – допълнителен стимул за растеж в този сегмент е недостатъчното предлагане. Дълги години в повечето курорти за разлика от големите градове липсваше ново строителство. Това задълбочи липсата на предлагане през 2022 г., когато много продавачи се изтеглиха от пазара, а успешните туристически сезони подкрепиха задържането на имоти с цел отдаването им под наем при добра доходност.
Търсенето на имоти в курортите към момента е както от българи, така и от чужденци. Основни дестинации за чужденците продължават да бъдат Банско и Слънчев бряг, докато в останалите морски и планински курорти купувачите са основно българи.

Средната цена на база реални сделки по данни на BULGARIAN PROPERTIES в Слънчев бряг достигна 776 евро/кв.м през първото тримесечие на 2023 г. при 570 евро/кв.м година по-рано. Такива цени не сме виждали от годините на предходния бум. Същото се вижда и в бюджетите за покупка – през 2021 г. средно са се купували жилища по 30 000 евро, през 2022 г. – за 40 500 евро, а през 2023 г. средната цена през първото тримесечие достигна 44 700 евро.

Курортите на юг от Бургас са традиционно с по-високи цени. Средната цена в Созопол в началото на годината е 1150 евро/кв.м. На север Бяла и Каварна привличат голям интерес. Там цените са около 700 евро/кв.м.

Боровец е най-скъп сред планинските курорти – средната цена вече е около 1090 евро/кв.м, а нарастването – около 22% за година.

В Банско средната цена на имотите достигна 635 евро/кв.м, а средната покупна цена е малко над 55 000 евро за апартамент. В Пампорово е най-евтино със средна цена около 550 евро/кв.м.

Селските къщи

Селските имоти преживяха съживяване на интереса след настъпването на пандемията от COVID-19 и оттогава не спират да привличат вниманието на български и чуждестранни купувачи. В началото на тази година забелязваме нов тласък на търсене на такива имоти и увеличение на броя на сделките.

Средната цена на закупените селски къщи вече е близо 50 000 евро, като сред най-атрактивните са селата около Велико Търново и Габрово.

Темпът на нарастване на цените беше най-голям през 2020 г., а след това се забави до 12% през 2022 г. Към момента е около 6% на годишна база, което е доста под ръстовете, отбелязани в другите пазарни сегменти.

Полина Стойкова е едно от добре познатите имена с 20 години опит в сферата на недвижимите имоти. Изпълнителен директор и съсобственик е на водещата имотна агенция BULGARIAN PROPERTIES. Квалифициран експерт в областта на имотните анализи и член на RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).