2019: Отрезвяване на пазара на луксозни имоти

След еуфоричния период на пазара през предходната 2018 г., отиващата си 2019 г. донесе отрезвяване на продавачите и значимо преосмисляне на ценовите нива в луксозния сегмент. Това са част от изводите в годишния анализ на компанията за луксозни имоти, Unique Estates. Още в началото на 2019 компанията отчете застояване на надценените оферти и първи признаци на спад на цените на фона на нарастващото предлагане на нови имоти. В следващите месеци, в резултат на корекциите в офертните цени, пазарът на висок клас имоти регистрира нарастваща активност и при покупките, и при наемите. В края на годината, прегледът показва, че се увеличават покупките, сключени след корекции в офертни цени. Ако през 2018 преобладават отстъпките до 5%, то през настоящата година купувачите успяват да договорят до 12% понижение на офертната цена.

Търсене и предлагане

Понижението в цените на луксозните имоти, регистрирано през първата половина на 2019 г., забавя темпа си през есенните месеци. Корекции в офертите има най-често при имотите в стари сгради и тези, които не отговарят на високите изисквания на купувачите. Луксозните жилища в новопостроени сгради или след основен ремонт поддържат стабилни цени. 

„През тази година офертите са много по-близки до реалните пазарни стойности. Промяната в цените не бива да се приема като спад, а по-скоро като актуализация спрямо текущото пазарно състояние. Още 2018 г. отбелязахме наличието на множество надценени имоти, което се прояви през настоящата година с по-дългото им престояване на пазара. Факт е обаче, че собствениците вече усещат нарастващата конкуренция и необходимостта от преосмисляне на ценовите оферти с оглед на бързата и успешната продажба на имотите“, коментира Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

От компанията отчитат по-висока активност на пазара и значителен ръст на покупко-продажбите –  близо 30% на годишна база. Все повече сделки се сключват след предоговаряне на офертната цена. Расте и размерът на отстъпките - по време на преговорите купувачите успяват да договорят до 12% по-ниска цена на имота.

„Моят съвет към собствениците е да се възползват от настоящия момент за реализиране на продажби, тъй като пазарът е активен и имотите на пазарни цени бързо откриват купувач. Появяват се все повече нови имоти на пазара, което ще повиши конкуренцията в предлагането и ще окаже натиск върху цените“, казва Весела Илиева.

По думите й купувачите отделят повече време за търсене на жилище. Необходими са им средно с 5 огледа повече, за да реализират сделка и държат да разполагат с по-голям избор в процеса по покупка.

Високата активност в луксозния сегмент се задържа и на световните пазари, показват данните на Luxury Portfolio International. През следващите няколко години ще станем свидетели на бум във високия клас имоти в Азия. В момента най-горещите точки са Монако, Париж, Лондон, Ню Йорк, Френската Ривиера, Холивуд, Лос Анджелис и Сингапур.

 „В период на турбулентна икономика и геополитическо напрежение в някои от ключовите пазари, луксозният сегмент остава стабилен. Високият клас имоти се оценява като сигурен актив, което поддържа стабилния  интерес на купувачите“, казва Крис Дийц, вицепрезидент Глобални операции в Luxury Portfolio International.

Профил на клиентите

Тенденцията все по-млади купувачи да излизат на пазара на луксозни имоти се засилва, както у нас, така и в световен план. Нараства делът на т.нар. представители на милениал поколението –родените през 80-те и 90-те години на XX век. На глобално ниво те представляват около 37% от всички купувачи в сегмента на високия клас жилища, като очакванията са през следващите години делът им значително да се повиши.

„Съвсем скоро именно клиентите от милениал поколението ще движат пазара и на луксозни имоти. Трябва да се има предвид, че в изискванията им относно бъдещия им дом надделяват функционалността и удобството. Те държат особено на технологичните възможности, които жилището предлага. Като например единна система за управление за електричество, отопление, осветление и други, както и дистанционен контрол на сигурността и достъпа до имота“, пояснява Крис Дийц.

У нас делът на милениалите е по-малък. Този тип купувачи се ориентира към имоти за собствено ползване – апартаменти с високи тавани и просторни помещения, също и нови къщи с модерна архитектура и обзавеждане, разположени в елитните райони на София. Предпочитаните локации за къщи са кварталите по Витошката яка (Бояна, Драгалевци, Киноцентъра), като обичайният бюджет на купувачите е в диапазона 450 000-800 000 евро. (продължава на следващата страница).

Типове сделки

Традиционно най-много сделки се регистрират в централната част на София и района на Докторски паметник, както и в елитни квартали като Лозенец. Привлекателни за купувачите на ново строителство са южните райони - Кръстова вада и Манастирски ливади, където по протежение на бул. „България“ се появиха затворени комплекси с високо качество на строителството и средата. Продажните цени за луксозен и напълно завършен и обзаведен имот достигат и над 2000 евро/кв. м, докато средните за висок клас имоти нива в останалата част от квартала се движат около 1400-1500 евро/кв. м.

Независимо от локацията, цените в отделни ексклузивни обекти надвишават значително средните за района. Пример за това е проектът Secret Gardens в Лозенец. Комплексът от затворен тип носи аристократичната архитектура на столицата, съчетана с иновативен дизайн и съвременни технологии. Сградата се отличава с това, че партерните апартаменти разполагат със собствени дворове, създаващи усещане за къща.

„Възможностите за инвестиция в луксозния сегмент на недвижимите имоти привличат все повече купувачи. Клиентите се възползват от високата активност на наемния пазар и търсят жилища в нови сгради, които могат да отдават под наем. През последните месеци този тип сделки зачестяват“, допълва Весела Илиева.

Кредитна активност

За разлика от масовия пазар, където сделките с ипотечни кредити поддържат висок дял от общите, в луксозния сегмент те са едва около 10-15%. Данните от последните месеци все пак показват нарастващ интерес към банково финансиране заради изгодните условия и исторически ниските лихвени нива.

Сделките с кредит са предпочитани при покупката на къщи в покрайнините на София, както и на луксозни апартаменти в града на цени над 350 000 евро. При тях обичайно делът на кредита е до 1/3 от цената на имота. Това също е специфична разлика, която отличава луксозния сегмент от масовия жилищен пазар, където с комбинация от ипотечен и потребителски кредит в редица случаи се финансира и 100% от цената.

Наемен пазар

С ръст от близо 10% спрямо 2018 г., пазарът на наеми на луксозни имоти също отбелязва относително висока активност. Универсално при наемите най-голям е интересът към най-високия и най-ниския ценови сегмент. В общия случай жилищата среден клас – с между 500 и 1000 евро наем, се търсят по-слабо. В същото време именно в тази категория предлагането е значително, като една от причините за ръста на офертите е преориентирането на много собственици от краткосрочни към дългосрочни наеми, отбелязват от Unique Estates.

Силно е търсенето на апартаменти и къщи под наем в затворени комплекси в София. От Unique Estates отбелязват, че някои клиенти идват и с конкретно търсене на имоти в утвърдени на пазара проекти, като Residential Park Sofia и Sofia Land Residence.

Някои собственици предлагат жилищата си едновременно под наем и за продажба, като приоритетно търсят наематели, но са склонни да разгледат и оферти за покупка при интересна цена.

От компанията очакват през 2020 година цените да се задържат стабилни около настоящите нива, а активността на сделките да бележи нов, макар и умерен ръст. Продавачите и купувачите ще имат относително идентични очаквания, което ще рефлектира като скъсяване на периода за сключване на сделка. От Unique Estates предвиждат още, най-интересни за клиентите да бъдат модерните апартаменти с акцент върху функционалността и изчистения дизайн.