Как да инвестираме в жилищни имоти – стъпка по стъпка

През последните две години пазарът на жилищни имоти в големите градове у нас (особено в София) се оживи, и много хора решиха да инвестират свободните си пари в апартамент, който всеки месец да им носи приходи във вид на наем. На пръв поглед, това е лесна задача, но има много неща, за които да помислим предварително, както и има немалко подводни камъни, които могат да ни докарат допълнителни разходи или да намалят нашата доходност. За да не оставяте нищо на случайността и за да максимизирате шансовете си за успех, прочетете този кратък наръчник.

Какво търсят наемателите?

Покупката на имот на комуникативно място не означава автоматично, че веднага ще си намерим наематели и те ще плащат толкова, колкото им искаме. Процесът по инвестициите в актив, който да ни носи месечен наем, започва от пазара и търсенето на него. За начало, трябва да решим на какъв тип наематели ще отдадем апартамента. Дали това ще са студенти, младо семейство (без деца, с едно дете или с две деца), колеги от голяма фирма с офис наблизо, или работници. Всяка от тези групи има своя специфика и търси различни неща от един имот, като местоположение, големина, разпределение, цена и обзавеждане.

Може и сами да направим това проучване, но ще ни отнеме много време и усилия. За предпочитане е да се доверим на брокер, който има нужната информация и може да ни ориентира много бързо в търсенето на конкретния пазар. След като сме избрали потенциалните наематели, е време да решим какъв точно апартамент да купим и къде да се намира той. Обикновено, студентите търсят не много луксозни жилища, с отделни стаи за двама или трима съквартиранти, общо помещение за социални дейности на маса, и да е близо до университета и/или хитовите дневни и нощни заведения. Младите семейства търсят едностайни или двустайни жилища (50-60 квадратни метра), в тихи райони и близо до спирки на метро и на градския транспорт.

Да си напишем домашното

След като сме си харесали няколко имота, които отговарят на нашите критерии, е време за малко сметки, защото ние не купуваме апартамента, за да живеем в него, а да получаваме доходи от него. Започваме с най-елементарната формула, с която ще може да сравним брутната доходност на избраните имоти. За тази цел разделяме очаквания годишен наем (месечния х 12) на цената на имота (която включва всички разходи) и умножаваме по 100, за да я превърнем в процент. В добрия случай, ще получим цифра между 5% и 10%, което е няколко десетки пъти повече от лихвата по банковите депозити. Разбира се, това е доста „бакалска“ сметка, но ще ни ориентира в средната доходност и ще може да сравняваме ябълки с ябълки, т.е. избраните имоти.

За да се доближим до реалността, в цената на жилището ще трябва да включим нотариалните такси, брокерската комисионна, разходите за ремонт и обзавеждане и всички останали, които сме платили, преди да се нанесат първите наематели. От месечния наем трябва да извадим данък сгради и такса смет, имуществена застраховка, данък върху приходите от наем, месечна поддръжка, основен ремонт (по 1% от стойността на имота всяка година), лихви по кредита (ако е купен с банково финансиране), и периодите без наематели (средно един месец в годината). Ако чистата годишна доходност е над 5%, това е добра сделка.

На лов за наематели

Преди да започнем да търсим идеалните наематели, е добре да им създадем идеалните условия. Ако приемем, че сме купили имот в желана локация и с търсена големина и разпределение, е време да помислим дали и как да обзаведем жилището. Това също много зависи от бъдещите наематели. Може да правим огледи без обзавеждане и да питаме бъдещите наематели какво точно искат, но обикновено те търсят вариант да се нанесат бързо и такова забавяне може да ги откаже. По тази причина е добре да решим въпроса с мебелите и техниката. Ако ще ползваме брокер, може да го попитаме какъв тип обзавеждане се търси и колко често то трябва да се подменя.

Много хора си мислят, че като обзаведат луксозно жилището, това ще им гарантира наематели. Това, разбира се, е доста условно, защото голяма част от хората не търсят такъв тип имоти, а е и възможно да не могат да си го позволят. Не всяко обзавеждане води до увеличаването на цената на наема. На другия полюс са други рентиери, които предлагат имоти със стари мебели, остарели (морално и физически) уреди и за тотален ремонт. Дори да си намерят наематели, те ще са склонни да плащат минимален месечен наем, и сметката няма да излезе, освен ако жилището не си е наше. Но, дори тогава, ще имаме пропуснати ползи и по-малка доходност.

Когато апартаментът е готов за огледи, е време да направим финалните щрихи, които да максимизират шансовете ни за бързо намиране на добри наематели, които да платят искания месечен наем. Абсолютно задължително е да направим основно почистване на имота, преди да поканим хора в него. Дори да е само полу-обзаведен, свежи цветя, приятни ухания (инвестиция от няколко лева за електрически ароматизатор) и няколко пана по стените, могат да направят чудеса. Нека не караме бъдещите наематели да си представят как ще изглежда техния дом, а да им го дадем. Често, детайлите правят разликата.

Отдаването на имот е бизнес, а не хоби

Въпреки широко разпространеното мнение, че рентиерството е лесно и доходите от него са пасивни, това не е точно така. Отдаването под наем е вид бизнес и трябва да го приемаме сериозно, защото то ще ни носи постоянни приходи. Ако ще работим с брокер, нека делата говорят за него, а не думите му. За начало е добре да разгледаме неговия сайт (да, трябва да има) – как е направен, влага ли усилия за поддръжката му, информацията актуална ли е, обявите добре ли са написани и т.н.

Никога не се доверявайте на брокер, който не слага снимки на имотите, които предлага. Той се страхува да не бъде „прескочен“ и клиентът да отиде директно в имота и да се разбере с наемодателя. Тези опасания са излишни, ако работите с професионалист, който се е защитил юридически по този въпрос. Снимките трябва да са направени професионално и да са достатъчно, за може наемателите да не си губят времето с огледи на жилища, които не отговарят на техните критерии.

Сами или с помощта на брокер трябва да изготвим обявата. Освен качествените снимки, тя трябва да съдържа точно описание на имота и всяка важна информация за бъдещите наематели. Няма смисъл от клишета като „на комуникативно място“ (най-близката спирка на единствения автобус, който минава от там, е на 20 минути път …с кола), „артистично местенце“ (без вътрешни врати и трябва да си артист-акробат, за да не се ударяш непрекъснато в чупките на скосените тавани), „с гледка към планината“ (ако отидеш на терасата, качиш се на стол и подскочиш, ще видиш нещо като планина) – те ще бъдат разбити на пух и прах още на първия оглед.

Отделете нужното време и внимание на всяко обаждане. Добре е винаги да присъстваме на огледите, за да преценим дали потенциалните наематели ще ни допаднат. Не е трудно да се разбере и е нужен само кратък разговор с тях, за да придобием представа дали ще се разбираме в бъдеще или не. За да защитим нашия интерес, може да попитаме къде работят, колко души ще живеят в имота, къде са били досега и защо са напуснали, и дали нямат нищо против да се обадим на предишните им наемодатели. Знам, че изглежда дребнаво, но когато сме инвестирали стотици хиляди лева в нашия актив, не искаме той да се повреди, нали?

След като вече сме намерили първите си наематели, те трябва стриктно да спазват графика за плащане на месечния наем и битовите сметки. На всеки се случва да има трудни периоди, но ако закъсненията се превърнат в тенденция, е време да потърсим други наематели. Другият вариант е да наемем фирма, която да прави това, вместо нас.

Има ли нещо друго, което съм забравил да включа в статията?